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多少钱你肯把房子卖了?生菜哥把一切告诉你

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发表于 2017-5-22 14:46:58 |显示全部楼层

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多少钱你肯把房子卖了?生菜哥把一切告诉你2017-05-10 文/生菜 生财有艺术

先来个段子:明明可以买房致富,他非要装b创业

一个男人十年前毅然以60多万元卖掉了自己的房子,拿着这笔钱去创业,经过十年努力打拼,公司走上了正轨,赚到400万纯利润,然后他用全部利润再加 上部分银行贷款,把自己当初卖掉的那套房子又买回来了,毕竟小孩要上学。

多少钱你肯把房子卖了?生菜哥把一切告诉你,卖房?首先你要知道我们为什么买?我们持有房子的理由是还是否存在!中间有一段理论,有点枯燥,我也尽量举了实例请耐心看,且学会了,那这篇文章价值最少值10万元!反正wo用这套方法赚了120多万了。

1我们直奔主题,记住这几句话

     我们常常经常聊到房地产投资,现在房子这么贵,还能买吗?在中国老百姓的主要投资只有两个渠道 房地产 和 股市(基金),10年来,投资房地产的基本实现了财富自由,投资股市成功的了了。呵呵,其实他也可以成功,你拿出捂房的耐心,捂股也能成,说的题外话了,今天主要聊地产。现在房价高了,还能买不?这里我给个肯定的答案可以,但是现在的买房更需要动脑筋了,以前无脑买入拿个几年都是赚,现在可不是了。生财有艺术,生菜哥的下面这句话话对你房产投资大有作用。

[size=1em]记住这句话:房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

这句话已经在大部分国家都验证过有效!这个地方房子是不是适合投资,你自己反问自己这3句话即可,

第一,该地区人口未来会流入还是流出?

第二,它的土地供应会增加还是减少?

第三,货币松紧程度如何?

人口流入的地方,房地产长期来说是有需求支撑的;我怎么知道我们这个区域是否人口是流入呢?产业就业、基础设施,首先看当地产业,当地政府产业规划,当地的轨道交通配套,特别是:地铁,高铁。(我们泰州这样的四线城市,还可以看快速路)

中期看土地,如果人口流入,你还不供地,那么这个地方房价是有压力的;看土地的另外一层含义是看库存,

  库存我们通常的理解是指:拿了预售证还没有卖掉的房子。这是非常狭义的库存,在售库存才是更确的库存:

一是在途库存,指已经开工但是还没有拿到预售证的房子。

二是未开工库存,就是土地已经卖出了,但还没有开工,这个库存可以反映出一座城市的土地供应能力

三是二手库存,就是房子已经卖掉了,但是没人住,空置在那里,这种二级市场的库存随时可以成为房屋供应

这四类库存加在一起,才能够相对靠谱的反映一座城市房地产的供求关系。当然,这样的指标判断实在是过于专业化,一般的买房人根本没能力看懂。生菜哥觉得重点可以看土地的供应能力那一项,这个比较容易感知。直接用看眼睛看到,是否还有大量土地供给!如果这座城市的其它类型的库存很大,或者是这座城市的土地供应能力很强。那么,即便是这座城市的人口、GDP等等都很出色,那里的房价相对稳定的可能性也会很大。这里面正面的典型比如广州、重庆(土地供应能力充足),反面的典型比如深圳、香港(土地供应能力太差)。

   因此,如果说一个城市的房地产的消化周期短于6个月会意味着房价在短期内的上涨压力很大,但不一定意味着它拥有持续上涨的动能。(我们大泰州南部区域的现房基本要到2019年中,哇喔,你说房价能不涨啊)


   短期因为利率、杠杆调整,比如给你首套房于贷款利率打折,这就是放松,现在取消打折就是收紧。原来首付20%就是比较松,现在首付40%就是比较紧

2我们用上面知识具体分析我们身边的城市

这个是2016年28个一二线城市的人口增量情况    仅供参考,要投资的话优选这些城市,这个数据哪里有呢?百度即可 ,生菜哥友情提醒例如北上广深的房价太高,你投不了,可以关注他们的卫星城,比如深圳周边的东莞、惠州,广州周边的佛山、清远,北京周边的廊坊,上海周边的昆山等等(为啥呢,人口流入,就业产业教好。)


    那么我们三四线城市是否可以投资呢,还是那句话,看短期你可以投机投机,例如国家利率给你85折,首付20%,政府拿着土地不卖,那房价自然就上了,中国人就喜欢追涨杀跌。大部分三四线城市没啥人口流入,不流出就不错了。然后推动棚户区改造,拆迁了,总要住吧,那就买个房吧。(人家农村的二层小楼,政府文件上面竟然说是棚户房,无语),友情提醒投机有风险,这种是人为推动房价涨的,拆完了还有的拆吗? 而产业好,就业好的区域,由于创造了效益,吸引了人口,最后给政府又带来税收,税收又去改善基础建设,吸引了更多人才,形成良行循环,这样的地方,房子易涨难跌啊。


好吧,我不想去大城市,我不想离开我们小城市,那我买房买在哪里呢?同上,你们当地市政府重点发展的区域,人口流入的区域,总之啦,三四城市房产投资主要搞短期,利用好政府政策,不然你买个高点,5年也就是落个解套,这样的城市,在房市低迷的时候,房子变现是非常难的。要不你打个5折,4折去卖,我在2014年下半年在泰州看到我们这样的城市一天房屋成交低的可怜,不是一天,是很长一段时间,所以你只能割肉放血卖才能卖的掉,那就损失大了。


最后说一下,我们目前是买房还是卖房呢,那首先说下目前的政策情况,分析的方法就是上面的那句话,

  • 先看金融:国家在收紧资金,你的房贷优惠取消了,首付比例上调了。短期投资条件就不符合了,那么三四线小城市买房投资,你就有慎重了

  • 再看土地:由于去年下半年一线城市,和2017年上半年三四线城市,去库存去的不错,今年政府不断供应了土地。那么中期投资的条件,土地供应暂时也不符合了

  • 最后看人口:人口这个是长期的,你是投机话,看这个意义不大,如果你是长期投资的,你又在那边工作,此条可供投资参考,再或者准备买了房拿在手头收租的,也可以研究研究当地的这个人口问题。



好了答案给出了,综上所述现在卖房时机而不是买房时机,你觉得呢?刚需要结婚的除外,我这里都是讲投资和投机房产。

    觉得我写还不错,对你有帮助,您一定要关注我们公共号:生财有艺术,分享给你的朋友。忘记说一句,下期我们聊聊,买房最好买在城市的哪个区域或者叫地段相对比较容易升值。





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